شقق الإسكان الاجتماعي بالتعاون مع المطورين العقاريين طرح شقق المطورين العقاريين بالتعاون مع صندوق الإسكان الاجتماعي.. مقدم 30% وفائدة 8% وت...
 |
| شقق الإسكان الاجتماعي بالتعاون مع المطورين العقاريين |
طرح شقق المطورين العقاريين بالتعاون مع صندوق الإسكان الاجتماعي.. مقدم 30% وفائدة 8% وتقسيط حتى 20 عامًا
تستعد منظومة الإسكان الاجتماعي لطرح مجموعة جديدة من الوحدات السكنية التي ينفذها المطورون العقاريون بالتعاون مع صندوق الإسكان الاجتماعي ودعم التمويل العقاري، في إطار التوسع في توفير الوحدات السكنية لمحدودي الدخل، وإتاحة فرص أكبر للمواطنين للحصول على مسكن ملائم بنظام التمويل العقاري المدعوم، وفقًا لمجموعة من الاشتراطات الفنية والضوابط المالية والتنظيمية التي تحدد آليات تنفيذ المشروعات وتخصيص الوحدات وبيعها للمواطنين.
ويتضمن الطرح تخصيص أراضٍ للمطورين العقاريين لإقامة مشروعات سكنية وخدمية بعدد من المدن الجديدة، مع الالتزام بتنفيذ الوحدات وفقًا للمواصفات المعتمدة للإسكان الاجتماعي، على أن يتم بيع الوحدات للمواطنين المستوفين للشروط من خلال التمويل العقاري بفائدة مخفضة تبلغ 8% متناقصة، وفترة سداد تصل إلى 20 عامًا كحد أقصى، إلى جانب الاستفادة من الدعم النقدي الذي يقدمه صندوق الإسكان الاجتماعي وفقًا لمستوى دخل العميل وقت التعاقد.
أماكن طرح شقق المطورين العقاريين
يتضمن الطرح المقترح عددًا من قطع الأراضي في المدن الجديدة، لإقامة مشروعات الإسكان والخدمات، وتتنوع المواقع بين مدن حدائق أكتوبر والعاشر من رمضان وأكتوبر الجديدة وسوهاج الجديدة والسادات والعبور الجديدة وأسيوط الجديدة وحدائق العاصمة.
وجاءت المواقع والمساحات المقترحة للأراضي كالتالي:
أولًا: مدينة حدائق أكتوبر
- مقترح 1: قطعة الأرض رقم 3 بالمنطقة الواقعة عند تقاطع طريق الفيوم ووصلة دهشور الجنوبية، بمساحة 23 فدانًا.
- مقترح 2: قطعة الأرض رقم 4 بالمنطقة نفسها، بمساحة 20.4 فدان.
- مقترح 3: قطعة الأرض رقم 5 بالمنطقة نفسها، بمساحة 20.12 فدان.
- مقترح 4: قطعة الأرض رقم 6 بالمنطقة نفسها، بمساحة 20.1 فدان.
ثانيًا: مدينة العاشر من رمضان
- مقترح 1: شمال الحي الرابع عشر، بمساحة 43.20 فدان.
- مقترح 2: بالحديقة المركزية شمال الحي الخامس عشر، بمساحة 3.25 فدان.
ثالثًا: مدينة أكتوبر الجديدة
- قطعة أرض جنوب طريق الواحات، بمساحة 28.8 فدان.
رابعًا: مدينة سوهاج الجديدة
- قطعة الأرض D1 بالقرب من طريق أسيوط – سوهاج الغربي بمنطقة التوسعات الجنوبية، بمساحة 16.74 فدان.
- قطعة الأرض D2 بالقرب من الطريق نفسه بمنطقة التوسعات الجنوبية، بمساحة 16.82 فدان.
خامسًا: مدينة السادات
- مقترح 1: منطقة النرجس، بمساحة 28.7 فدان.
- مقترح 2: منطقة الزهور، بمساحة 25.7 فدان.
سادسًا: مدينة العبور الجديدة
- مقترح 1: جنوب الحي الرابع عشر، بمساحة 24.86 فدان.
- مقترح 2: قطعة الأرض رقم 14 بالحي الخامس والعشرين بالقرب من الطريق الدائري الأوسط، بمساحة 21.68 فدان.
- مقترح 3: قطعة الأرض رقم 12 بالحي الخامس والعشرين بالقرب من الطريق الدائري الأوسط، بمساحة 10.66 فدان.
- مقترح 4: قطعة الأرض رقم 2 بالحي الخامس والعشرين بالقرب من الطريق الدائري الأوسط، بمساحة 10.93 فدان.
سابعًا: مدينة أسيوط الجديدة
- منطقة التوسعات الجنوبية الشرقية، بمساحة 20 فدانًا.
ثامنًا: مدينة حدائق العاصمة
- قطعة الأرض رقم 9 بحي جاردينيا، بمساحة 30 فدانًا.
- قطعة الأرض رقم 8 بحي جاردينيا، بمساحة 24.44 فدان.
المواصفات الفنية لشقق المطورين العقاريين
حددت الاشتراطات الفنية للطرح مجموعة من الضوابط التي يتعين على المطورين العقاريين الالتزام بها عند تنفيذ المشروعات السكنية والخدمية، لضمان توافق الوحدات مع متطلبات الإسكان الاجتماعي.
وتتضمن هذه الاشتراطات تخصيص ما لا يزيد على 45% من إجمالي مساحة المشروع للإسكان، مع تحديد النسبة البنائية للأرض السكنية بواقع 50%، على أن يتم توفير أماكن انتظار السيارات وفقًا للكود المصري للجراجات وتعديلاته.
كما تنص المواصفات على أن تتكون العمارات السكنية من دور أرضي و5 أدوار كحد أدنى، مع عدم تجاوز قيود الارتفاع المقررة من القوات المسلحة للمنطقة والاشتراطات البنائية الخاصة بالمشروع.
ويبلغ متوسط مساحة الوحدة السكنية 86 مترًا مربعًا، كاملة التشطيب ومحملًا عليها نصيبها من المنافع العامة، وتتكون من 3 غرف وصالة وحمام ومطبخ، مع السماح للمطور بتركيب مصاعد في بعض العمارات أو جميعها وفقًا لرؤيته، بشرط ألا تقل صافي مساحة الوحدة عن المساحات المعمول بها في مشروعات الإسكان الاجتماعي.
وتسمح الاشتراطات لمالك الوحدة السكنية بالحصول على حق الانتفاع بالحديقة المطلة على وحدته بالدور الأرضي، مقابل قيمة مالية تحددها هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة في حينه، ووفقًا للقواعد المعمول بها، على أن يتم تحرير عقد منفصل لحق الانتفاع بالحديقة.
كما يجوز تنفيذ دور بدروم أسفل المباني السكنية، لاستغلاله في الأنشطة المصرح بها وفقًا للاشتراطات المعمول بها لدى هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة، دون تحمل جهاز المدينة مسؤولية توصيل المرافق إلى دور البدروم، مع التزام المطور بتنفيذ المداخل والمخارج وفقًا للكود المصري للجراجات واشتراطات الجهات المعنية، وبما لا يتعارض مع مسارات الطرق وأماكن انتظار السيارات السطحية.
اشتراطات تنفيذ الأنشطة الخدمية
خصصت الاشتراطات 20% من إجمالي مساحة قطعة الأرض للأنشطة الخدمية، على أن تبلغ النسبة البنائية لهذه الأراضي 45%، ويحدد المطور نوع الخدمات التي سيتم تنفيذها وفقًا لرؤيته، مع الالتزام بالاشتراطات البنائية المتعلقة بالارتفاعات والردود والنسب البنائية، وفقًا للضوابط المطبقة بالمشروعات الاستثمارية التابعة لهيئة المجتمعات العمرانية الجديدة.
ويلتزم المطور كذلك بتطبيق القرار الوزاري رقم 232 لسنة 2009، مع مراعاة الاشتراطات الخاصة بكل نشاط على حدة.
وتسمح الضوابط بأن يصل ارتفاع مباني الخدمات إلى دور أرضي و3 أدوار كحد أقصى، دون تجاوز قيود الارتفاع المقررة من القوات المسلحة والاشتراطات البنائية للمشروع، كما يجوز استخدام نظرية الحجوم والتخديم من الخارج للخدمات دون فرض علاوات.
وبالنسبة لمواعيد التنفيذ، حددت الاشتراطات مدة 4 سنوات لتنفيذ قطعة الأرض المخصصة للمباني السكنية والإدارية والتجارية، التي تمثل 80% من إجمالي مساحة الأرض، وتبدأ المدة من تاريخ صدور أول قرار وزاري، بحد أقصى 6 أشهر من تاريخ التعاقد.
أما قطعة الأرض المخصصة للخدمات، والتي تمثل 20% من إجمالي المساحة، فتبلغ مدة تنفيذها 5 سنوات، تبدأ من تاريخ صدور أول قرار وزاري، وبحد أقصى 6 أشهر من تاريخ التعاقد.
ويجوز للمطور البدء في تنفيذ مباني الخدمات بعد مرور عام على بدء تنفيذ الوحدات السكنية، بشرط تحقيق النسبة المستهدفة لتنفيذ الوحدات السكنية خلال العام الأول، والبالغة 20% من المشروع، سواء كنسبة من إجمالي أعمال المشروع أو من عدد العمارات المستهدف تنفيذها.
نظام سداد شقق المطورين العقاريين
وضعت الاشتراطات نظامًا محددًا لسداد قيمة الوحدات السكنية، حيث يبلغ الحد الأدنى للمقدم الذي يسدده المواطن، شاملًا جدية الحجز والدفعات ربع السنوية، 30% من إجمالي سعر بيع الوحدة، مع إمكانية استكمال المقدم ليصل إلى 50% كحد أقصى من سعر البيع.
ويتم سداد المقدم من خلال جدية الحجز، ثم عدد 12 دفعة ربع سنوية خلال فترة تنفيذ الوحدات، بحيث يستكمل العميل الحد الأدنى للمقدم البالغ 30% من سعر الوحدة.
أما المبلغ المتبقي من قيمة الوحدة، فيتم سداده للمطور العقاري عند التعاقد النهائي مع العميل بنظام التمويل العقاري، وفقًا للدراسة الائتمانية التي تجريها جهات التمويل.
وتلتزم الشركات المطورة ببيع الوحدات السكنية للعملاء من محدودي الدخل من خلال نظام التمويل العقاري، بسعر عائد مخفض يبلغ 8% متناقصًا طوال مدة التمويل، والتي تصل إلى 20 عامًا كحد أقصى.
ويتم إبرام عقد بيع ثلاثي بين المطور العقاري مالك الوحدات، وجهة التمويل العقاري المتعاقد معها صندوق الإسكان الاجتماعي، والمواطن المستفيد، وذلك فور جاهزية الوحدة السكنية، ووفقًا لنموذج العقد المعتمد من الصندوق.
دعم نقدي للمواطنين من صندوق الإسكان الاجتماعي
يتولى صندوق الإسكان الاجتماعي ودعم التمويل العقاري إتاحة التمويل العقاري المدعوم للمواطنين المستفيدين من الوحدات، وفقًا للنظام المتبع في مشروعات الإسكان الاجتماعي المملوكة للصندوق.
كما يتيح الصندوق الدعم النقدي المقرر للمواطنين، والذي يتم تحديد قيمته وفقًا لمستوى دخل العميل وقت التعاقد، بما يساعد على تخفيف الأعباء المالية عن المستفيدين وتمكينهم من الحصول على الوحدة السكنية.
ويلتزم المطور العقاري بموافاة الصندوق ببيانات المواطنين المتقدمين، مدعومة بالمستندات المطلوبة، لإجراء الفرز المبدئي والتحقق من مدى انطباق شروط برنامج الإسكان الاجتماعي عليهم.
ويتولى الصندوق مراجعة الملفات وتحديد العملاء المستوفين للشروط، مع فتح باب التظلمات أمام المواطنين غير المقبولين، وإجراء الاستعلام الميداني، ثم إحالة الملفات إلى جهات التمويل لإجراء الاستعلام الائتماني.
وبعد انتهاء مرحلة الفرز المبدئي، يرسل الصندوق بيانات العملاء المقبولين إلى المطور العقاري لاستكمال إجراءات توقيع العقد الابتدائي الثنائي بين المطور والمواطن، والذي يتضمن التزام العميل باستكمال الدفعة المقدمة إلى 30% على الأقل من سعر الوحدة، من خلال سداد 12 دفعة ربع سنوية خلال فترة التنفيذ.
وفي المقابل، يتسلم المطور بيانات العملاء المرفوضين، لتوجيههم إلى الإجراءات الخاصة باسترداد مبلغ جدية الحجز.
إجراءات تخصيص الوحدات والتعاقد النهائي
عقب الانتهاء من تنفيذ الوحدات وجاهزيتها للتسليم، يعيد صندوق الإسكان الاجتماعي إرسال ملفات العملاء المقبولين إلى جهات التمويل، لإجراء تحديث للاستعلامين الميداني والائتماني.
وبعد استكمال هذه الإجراءات، يتم إرسال الملفات إلى المطور العقاري لتخصيص الوحدات السكنية للمستفيدين، واستكمال إجراءات توقيع عقد البيع الابتدائي الثلاثي بين المطور والعميل وجهة التمويل، وفقًا للنموذج المعتمد من الصندوق.
ويلتزم المطور بموافاة الصندوق بنسخة من العقد الثلاثي، للاحتفاظ بها وتسجيل بياناتها ضمن قواعد البيانات الخاصة به.
كما يتولى الصندوق سداد قيمة الدعم النقدي المقرر لكل عميل فور منح التمويل العقاري، وذلك بعد موافاته بنسخة من أصل عقد البيع الثلاثي من جهة التمويل، على أن يتم تحويل قيمة الدعم لصالح المطور كجزء من ثمن الوحدة، أو إرسالها إلى جهة التمويل لإضافتها إلى مبلغ التمويل وسدادها لصالح المطور.
ضوابط زيادة أسعار الوحدات والتأخير في التسليم
تضمنت اشتراطات البيع آلية محددة للتعامل مع الزيادات في أسعار مواد البناء، حيث يجوز زيادة أسعار بيع الوحدات السكنية بنسبة 2% مقابل كل زيادة بنسبة 10% في أسعار الحديد والأسمنت، مقارنة بالأسعار المعلنة بتاريخ صدور أول قرار وزاري.
وحددت الاشتراطات الحد الأقصى لزيادة أسعار بيع الوحدات بنسبة 10%، وذلك في حالة ارتفاع أسعار الحديد والأسمنت بنسبة 50%.
وفي المقابل، وضعت ضوابط لحماية حقوق المواطنين، حيث يلتزم المطور العقاري بتسليم الوحدات السكنية للحاجزين في المواعيد المحددة، وفي حالة التأخير دون وجود ظرف قهري، يتم خصم نسبة 3% من إجمالي سعر بيع الوحدة السكنية عن كل سنة تأخير.
حظر التصرف في الوحدة لمدة 7 سنوات
ألزمت الاشتراطات المستفيدين من الوحدات السكنية المخصصة لمحدودي الدخل باستخدامها بغرض السكن لهم ولأسرهم بصورة منتظمة ودائمة، مع حظر تغيير الغرض من استخدامها أو التصرف فيها أو إجراء أي تعاملات عليها قبل مرور 7 سنوات من تاريخ الاستلام.
ويجوز التصرف في الوحدة قبل انتهاء هذه المدة بعد الحصول على موافقة مجلس إدارة صندوق الإسكان الاجتماعي ودعم التمويل العقاري.
ويتعرض كل من يخالف هذه الضوابط للعقوبات المقررة وفقًا لأحكام قانون الإسكان الاجتماعي ودعم التمويل العقاري رقم 93 لسنة 2018، والقرارات الصادرة عن مجلس إدارة الصندوق في هذا الشأن.
مصروفات صيانة شقق المطورين العقاريين
تضمنت الاشتراطات إمكانية تحويل مبالغ الصيانة المحصلة من المواطنين، والبالغة 5% من سعر البيع النهائي للوحدة السكنية، إلى صندوق الإسكان الاجتماعي، لاستثمارها واستخدام العائد المحقق منها في الإنفاق على أعمال صيانة الوحدات.
ويطبق هذا النظام في حالة عدم وجود سور خارجي للمشروع، بينما يجوز للمطور العقاري الاحتفاظ بوديعة الصيانة إذا رغب في تولي أعمال صيانة ونظافة الأجزاء المشتركة بالعمارات، على غرار المشروعات التابعة للإسكان الاجتماعي.
أما في حالة رغبة المطور في تنفيذ سور خارجي للمشروع، فيتولى بنفسه أعمال صيانة العمارات والمرافق الداخلية، من خلال حصيلة العائد المحقق على مبالغ الصيانة المحصلة من العملاء، وفقًا لشروط التعاقد.
ويستهدف هذا الطرح إتاحة نموذج جديد للتعاون بين الدولة والقطاع الخاص في توفير الوحدات السكنية لمحدودي الدخل، من خلال الاستفادة من خبرات المطورين العقاريين في تنفيذ المشروعات، مع استمرار دور صندوق الإسكان الاجتماعي في تقديم الدعم النقدي والتمويل العقاري المدعوم، وضمان الالتزام بالضوابط الفنية والاجتماعية المنظمة لعملية التخصيص والبيع.
التعليقات